Placas solares en una nave alquilada: permiso, quién paga y qué pasa si se va
Puede instalar una planta de autoconsumo en una nave alquilada, pero necesita el permiso del propietario por escrito: la Ley de Arrendamientos Urbanos no deja al inquilino hacer sin él obras que cambien la configuración del inmueble. Antes de firmar, deje pactado quién es dueño de la planta, quién paga cada cosa y qué ocurre con ella si usted deja la nave antes de que se haya pagado.
¿Necesito el permiso del propietario?
Sí. El alquiler de una nave o un local es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que se rige primero por lo que pacten las partes. Si el contrato no dice nada, se aplica la regla de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el inquilino no puede hacer sin consentimiento escrito obras que modifiquen la configuración del inmueble.
Si instala sin ese permiso, el propietario puede, al acabar el contrato, exigirle que lo deje todo como estaba o quedarse con lo instalado sin pagarle nada, además de poder resolver el contrato. Un acuerdo firmado antes evita las dos cosas.
Si la nave está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, como muchas naves nido, la cubierta suele ser un elemento común, y hará falta además un acuerdo de la comunidad de propietarios.
¿Quién paga la planta y quién es su dueño?
La norma de autoconsumo permite que el dueño de la planta sea una persona distinta del consumidor que usa la energía. Eso abre cuatro caminos, y cada uno se pacta de forma distinta con el propietario:
- Usted compra la planta. Es suya y se queda con todo el ahorro; conviene dejar escrito que sigue siendo suya aunque esté fijada al edificio.
- La alquila. Paga una cuota periódica a una entidad de renting, dueña de la planta, que también querrá el permiso del propietario.
- Firma un PPA, desde 50 kWp. Un socio financiero paga la planta y es su dueño, y usted paga solo los kWh que le suministra.
- La paga el propietario. Invierte en su edificio y lo recupera con una renta mayor o vendiéndole la energía.
Si la planta no vierte a la red, la norma considera titular de la instalación al consumidor, aunque la propiedad sea de otro. Es un detalle de registro, pero conviene que el contrato lo recoja.
¿Cómo encajar el plazo del alquiler con el de la planta?
Una planta dura unos 30 años y tarda varios en pagarse, un PPA se firma a largo plazo y muchos alquileres de naves se pactan por menos tiempo. El riesgo es que el alquiler termine antes de que la planta se haya pagado.
Compare el plazo que le queda de alquiler, con sus prórrogas, con el plazo de recuperación de la planta, que puede estimar con la guía de amortización. Si es más corto, negocie una prórroga, un derecho a seguir usando la cubierta o un precio para que el propietario se quede la planta al final.
Para dar más seguridad, el uso de la cubierta puede formalizarse como derecho de superficie. Exige escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, admite un plazo de hasta 99 años y protege la planta aunque el edificio cambie de manos.
Qué debe decir el acuerdo con el propietario
Más que un permiso genérico, firme un anexo al contrato de alquiler que recoja al menos esto:
- Descripción de la obra: potencia, zona de cubierta, recorrido del cableado y ubicación de inversores y baterías.
- Quién es dueño de la planta, y que no pasa al propietario por estar unida al edificio.
- Plazo de uso de la cubierta y qué pasa en las prórrogas del alquiler.
- Acceso para mantenimiento, limpieza y reparaciones, con aviso previo.
- Reparaciones de la cubierta: quién paga desmontar y volver a montar la planta si hay que intervenir.
- Seguros: quién asegura la planta, y aviso a la aseguradora del edificio.
- Bonificaciones del IBI y del ICIO: quién las pide y quién se beneficia.
- Salida: compra por el propietario, cesión al siguiente inquilino, traslado o retirada, con precio o fórmula y quién paga cada opción.
- Venta del edificio: obligación de trasladar el acuerdo al comprador.
¿Encaja un PPA en una nave alquilada?
Sí, y a menudo es la opción más cómoda: no invierte nada, el socio financiero se ocupa del mantenimiento y del seguro, y usted paga solo la energía, a un precio que empieza por debajo de lo que paga a la red al firmar y sube cada año según una fórmula del contrato. Es para plantas de 50 kWp o más, y lo explicamos en PPA on-site para empresas.
En una nave alquilada intervienen tres partes: usted como consumidor, el socio financiero como dueño de la planta y el propietario del edificio. Lo habitual es que el socio financiero pida un derecho de uso de la cubierta firmado por el propietario para todo el plazo, porque la planta es su garantía.
Revise en especial qué pasa si usted se va: si el PPA se puede ceder al siguiente inquilino o al propietario, si puede comprar la planta antes de tiempo y cuánto cuesta terminar antes.
¿Qué pasa con la planta si deja la nave?
Hay cuatro salidas, y conviene haber elegido una al firmar:
- Cederla al siguiente inquilino, que se queda con la planta o con el PPA. El contrato de acceso a la red se puede traspasar a un nuevo consumidor que vaya a usarlo en las mismas condiciones, si usted está al corriente de pago.
- Venderla al propietario, por un precio o una fórmula pactados de antemano.
- Trasladarla a su nueva nave. Implica desmontar, transportar, volver a montar y legalizar de nuevo, un coste que conviene pedir presupuestado antes.
- Retirarla y dejar la cubierta como estaba, a su cargo si así se pactó.
Cómo le ayuda Aeternus
Estudiamos su consumo y la cubierta con el permiso del propietario, le decimos qué tamaño y qué forma de pago encajan con el plazo de su alquiler y estructuramos los acuerdos con una empresa verificada que la construya y, si conviene, un socio financiero. Supervisamos la obra hasta la puesta en marcha y no le cobramos honorarios: nos paga una comisión quien construye o financia, solo si el proyecto sale adelante.
Para una primera cifra, use la vista previa de empresas; si su nave es de logística o de frío, vea también logística y frío industrial. Para un estudio con sus facturas, escríbanos: respondemos en dos días laborables.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario negarse?
Sí, porque es su edificio. Ayuda presentarle el proyecto con la cubierta, el peso y el seguro ya resueltos, y ofrecerle algo a cambio, como quedarse la planta al final del contrato.
¿Quién se beneficia de la rebaja del IBI?
El IBI lo paga el titular del inmueble, aunque muchos contratos lo repercuten al inquilino. Pacte quién pide la bonificación y quién se la queda; muchas ordenanzas, además, solo la conceden a viviendas.
¿Tengo que cambiar mi contrato de luz?
No tiene que cambiar de comercializadora. Su contrato de acceso se modifica para reflejar el autoconsumo, y en baja tensión y por debajo de 100 kW lo hace la distribuidora con la documentación que le envía la comunidad autónoma.
¿Qué pasa si el propietario vende la nave?
Un pacto privado puede no obligar al comprador si este no lo asume. La protección más sólida es un derecho de superficie inscrito en el Registro de la Propiedad, o al menos una cláusula que obligue a trasladar el acuerdo en la venta.
¿Puedo instalar baterías en una nave alquilada?
Sí, con el mismo permiso por escrito. Conviene acordar su ubicación con el propietario y con la aseguradora, por la protección frente a incendios.
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: derecho de superficie (BOE, texto consolidado): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723
- Real Decreto 244/2019, de 5 de abril, por el que se regulan las condiciones administrativas, técnicas y económicas del autoconsumo (BOE, texto consolidado a 21/03/2026): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-5089
- Real Decreto 88/2026, de 11 de febrero, Reglamento general de suministro, comercialización y agregación de energía eléctrica (BOE, texto consolidado): https://www.boe.es/eli/es/rd/2026/02/11/88/con
- IDAE y ENERAGEN: Guía Profesional de Tramitación del Autoconsumo, edición v.6 (julio de 2024): https://libreria.miteco.gob.es/ebook/416/free_download